|
||
| HAZIRLAYAN: CEMİL ERTEM Türkiye yeni bir yasayla tanıştı. Bu yasa ne denirse densin önemli değişimleri gündeme getirecek. Ama bu değişimler şimdilik ev sahibi olmak isteyen çoğunluğun yanından bile geçeceğe benzemiyor. Ancak yasa Türkiye'de hem mali piyasalara yönelik bir menkul kıymet sistemi oluşturması açısından hem de inşaat ve konut sektörüne yönelik düzenlemeler açısından önemli eksiklikler taşıyor. Bunları ve yasanın genel bir değerlendirmesini İstanbul Üniversitesi'nden Dr. Bilge Nur Katipoğlu şöyle yapıyor: "Mortgage'ın şu anda bankaların verdiği konut kredilerinden farkı öncelikle vadenin uzaması gibi gözükse de sistemin başarıya ulaşabilmesi için orta gelir grubunun satın alabileceği ödeme planlarının oluşturulması gerekiyor. Bunun için de enflasyonun aşağıya çekilerek reel faiz oranlarının yıllık yüzde 6-7'ler seviyesine getirilmesi ayrıca hem yatırımcıya hem de tüketiciye bir takım vergi teşviklerin sağlanması şart. Bu kredilerin konut kredilerinden diğer bir farkı da, kaynak sağlayabilmek amacıyla, kredi veren kuruluşların, ipotekli kredileri karşılığında menkul kıymet ihraç ederek, kredilerini, menkul kıymetleri satın alan yatırımcılar aracılığıyla ikincil piyasalarda finanse ediyor olmalarıdır. Yasada düzeltilmesi gereken noktalardan biri, özellikle bu sistemle ilk kez ev satın alacakların 100 bin YTL'ye kadar olan kredi ödemelerini gelir vergisi matrahından düşebilmesine olanak tanımasıdır. Yasanın getirdikleri Bu yasa çıkmadan önce, sadece bankalar kredi verebiliyorlardı. Bu yasanın yürürlüğe girmesiyle, özel finans kurumları ve tüketici finansman şirketleri de konut kredisi vereceklerdir. » Kredi veren kuruluşların iflası halinde, tasfiye işlemlerini "fon" yürütecek, tasfiye kararı verilen kuruluşun ödemeleri durdurulacaktır. » Bu yasadan önce konut kredisi alanlar, otomatik olarak bu yasa kapsamına alınacak. Konut kredisi kullanmış olanlar, bu yasanın yürürlüğe girmesiyle 3 ay içerisinde müracaat ettikleri taktirde, eski yasa hükümleri geçerli olacaktır. Bu süre içerisinde başvurmayanlar, otomatik olarak yeni yasa kapsamına alınacaklardır. » Bu yasadan önce konut kredisi kullananlar, borçlarının tümünü kapatmak istediklerinde herhangi bir cezayla karşılaşmıyorlardı. Bu yasayla kredi kullananlar, zamanından önce borçlarını kapatmak isterlerse, ana paranın yüzde 2 fazlasını (cezasını) ödeyeceklerdir. » Konut sahibi olmak için, kredi kullananlara dairelerinin süresinde teslim edilmemesi, veya kusurlu teslim edilmesi durumunda, kredi veren kuruluşun ve müteahhidin sorumluluğu bu yasayla, 1 yıl ve alınan kredi miktarıyla sınırlı bir hale getirildi. Oysa, bu yasadan önce kredi kullananların tüm zararları karşılanıyordu. » Bu yasayla, kredi alan kişinin kredi borcunu ödeyememesi durumunda; icra, iflas süreci hızlandırıldı. Ödenmeyen kredilerin tahsil edilme süresi daha hızlı bir hale getirildi. » Bu yasa kapsamında kredi kullanarak konut sahibi olmak isteyenlerin ödeyecekleri parayı, Sermaye Piyasası Kurulu'ndan lisansı eksperler belirleyecektir. » Konut kredi kullanım süresinin 20 yıla kadar uzamış olması önemli değildir. Bu vadenin yanında, kredi faizlerinin düşük, dolayısıyla kredi taksitlerinin daha kolay ödenebilir olması gerekiyor. Ülkemizde ortalama ücretlerin 600-700.- YTL olması, faizlerin aylık yüzde 1,50, yıllık yüzde 20'ler mertebesinde olması, orta ve üst gelir grubu dışındakilerin bu yasa kapsamında kredi alarak konut sahibi olmalarını imkânsız kılıyor. » Bu yasayla konut fiyatlarında yüzde 15-20 mertebesinde artış oldu. Ayrıca, alınacak konut bedellerinin yüzde 25'inin biriktirilmiş olması gerekiyor. Aylık ödemelerin de 20 yıllık bir süre için, alınan krediye bağlı olarak ortalama 1500 YTL olması, orta ve üst gelir gruplarının bu sistemden ancak yararlanabileceklerini ortaya koyuyor. Sonuç olarak, buraya kadar yazdıklarımdan anlaşılması gereken; bu yasa ile dar gelirlilerin konut sahibi olmaları son derece zor. İşçi, memur, emekli ve dar gelirlilerin konut sahibi olmaları için; ucuz arsa üretilmeli, üretilecek konutlardan alınan kamu harçlarının azaltılması (kaldırılması), kullanılacak kredilerin de son derece düşük faizli ve vergi muafiyeti kapsamına mutlaka alınması gerekiyor. http://birgun.net/bolum-59-haber-36373.html#haber_basi |
||
|
||
| şlap şlap!!! dar gelirlinin gıçı zaten mordu.. "e artık zevk almaya bakın" deniliyor. mor çatı' dan sonra.. mor gıç yardımlaşma dernekleri falan kurulsun bari, yakışır. |
||
|
||
|
||
|
||
| İşte 20 soruda Mortgage: 1-Mortgage sisteminin tüketiciye yararı ne olacak? -Faizlerin serbest bırakılması gündeme gelecek. Sistemden yararlanacak müşteriler sabit veya değişken faiz oranları arasında tercih yapabilecek. Değişken faizli krediler ile, konut almak için kredi faizlerinin düşmesini beklemelerine gerek kalmayacak. 2-Değişken faizin bir riski var mı? -Bankaların baz alacağı endeksler Merkez Bankası tarafından belirlenecek. Fiyatlamalar endeks faiz oranı üzerine katılacak marjlarla oluşturulacak. Müşterinin kullanacağı endeks ve marj oranı sözleşmede yer alacak. Değişken faizde, azami oran sözleşme ile başlangıç tarihinde belirlenecek. Faiz oranları düştüğünde tüketicinin taksitleri de düşecek. Faizlerin yükselmesi durumunda da taksit tutarları sözleşmede belirlenen azami oran kadar yükselebilecek. Müşteriler, faizli kredinin etkileri konusunda ayrıntılı bir şekilde bilgilendirilecek. 3-Mortgage sisteminde kredi erken kapatılırsa ek bir maliyetin ortaya çıkacağı doğru mu? -Yasada yer alan ve eleştirilere hedef olan bir uygulama söz konusu. Bu uygulamaya göre, sabit faizli kredi kullanımında tüketici yüzde 2 oranında erken kapama komisyonu ödeyecek. Erken kapamalarda tüketiciye yansıyan herhangi bir maliyet bulunmuyor. Bu nedenle de tüketicilerin değişken ve sabit faizli kredi kullanırken bu unsura dikkat etmeleri gerekiyor. 4-Sistemin maliyet avantajı bulunuyor mu? -Başlangıç aşamasında müşteri maliyetlerinde bir farklılık söz konusu olmayacak. Zaman içinde ikincil piyasanın gelişmesine bağlı olarak bankalar daha kolay finansman sağlayacak. Bu süreçte de uygun ekonomik koşullara da bağlı olarak faiz oranlarında düşüş gündeme gelebilir. Konut kredisi veren bütün bankalar mortgage sistemi konusunda hazırlıklarını tamamlamak üzereler. 5-Mortgage kapsamında alınacak konutlarda imar zorunluluğu var mı? -Sistem kapsamında kat irtifakı tapusu olan konutların yanı sıra bitmemiş konutlar için de kredi alınabilecek. Deprem yönetmeliğine uygun yapılmış ve iskanı alınmış konutlar mortgage sistemi için uygun olacak. Bu sistemle istenilen her ev alınamayacak. Öncelikle imara uygun olması zorunluluğu aranacak. Banka ev konusunda inceleme yapacak, uygun bulunması halinde kredi verecek. 6-Bu süreçte konut fiyatları yükselir mi? -Son dönemde yaşanan faiz oranlarındaki düşük ve vadelerdeki uzama konut talebini arttırıyor. Bu nedenle de fiyatlarda artış söz konusu. Sistemin yaşama geçmesinin ardından artan talebe paralel olarak fiyatlarda düşüş gündeme gelebilir. Konut fiyatları ve kiralar arz-talep dengesine göre şekillenir. 7-Mortgage sistemi ile bankalardan kullanılan konut kredileri arasındaki fark nedir? -Sistemin konut kredisi faiz oranları üzerinde direk bir etkisi bulunuyor. Bankalar ise faizlerini piyasa koşullarına göre belirler. Faiz oranlarının bugünkü tablodaki görünümü maliyete kıyasla makul görünüyor. Genel faiz oranlarının seyrine göre bankalar da fiyatlama yapacaktır. Mortgage sistemine göre, alınacak evin tutarının yüzde 25'i kadar peşinat verecek. 8-Piyasalara etkisi nasıl olacak? -Sistemin, konut kredisi faiz oranları üzerinde direk bir etkisi olmayacak. Ancak, tüketiciler açısından bakıldığında değişken faizli kredi kullanımı ile faizlerin düşmesi için konut alımlarını bekletmelerine gerek kalmayacak. 9-Mortgage kapsamında satın alınan ev parasal sıkıntıya girildiğinde satılabilir mi? -İki taksit ödenmediğinde ev sahibine bir aylık bir süre tanınacak. Borç ödenmediğinde o zamana kadar yapılan ödemeler geri verilecek ev de banka tarafından satılacak.10 yıl taksit ödedikten sonra ev başkasına devredilebilecek. Ancak bunun için kalan borcun yüzde 2'sinin ceza olarak ödenmesi gerekiyor. Kredi kapatılıp, ipotek kaldırılırsa evi satmak mümkün olacak. Borcu erken kapatma halinde ise yüzde 2'si kadar komisyon alınacak. 10-Vergi muafiyeti olacak mı? -Ekonomi ve maliye bakanları vergi muafiyetine gidilmeyeceği konusunda açıklamalar yaptı. Ancak, yasada bir konutu olanlar 100 bin YTL'den fazla olmamak koşuluyla ikinci bir konut alırlarsa da vergi dışı kalması planlanıyor. 11-Ödeme planı nasıl olacak? -Konutun yüzde 25'inin peşin ödenmesi zorunlu. 12-Evi olan da yararlanabilir mi? -Sistem herkese açık olacak. Geçmiş ve mevcut kredi performansında olumsuzluğu bulunmayan, alacağı evin taksitini aylık net geliri ile ödeyebileceğini belgeleyen herkes yararlanabilecek. 13-Dikkat edilmesi gereken konular neler? -Vatandaşlar, öncelikle bütçe ve ödeme planı yapılarak ne kadar taksiti ödeyebileceğini doğru belirlemeli. Kredi koşulları iyi bir şekilde araştırılmalı. Konutun yasa kapsamında uygunluğuna bakılmalı. Finans kurumları kişinin alım gücü ve ekonomik yükümlülüklerine dikkat edileceğinden harcamalar kontrol altında tutulmalı. Konutun rayiç bedeli doğru tespit edilmeli. 14-Hangi tip konutlar alınabilir? -Her türlü konut satın alınabilecek. Mortgage istenen evin, en az kat mülkiyetine dönüşümlü yüzde 80'i tamamlanmış olması koşulu aranacak. 15-Konutun bütün maliyetleri karşılanacak mı? -Sistemden yararlanabilmek için konutun maliyetinin yüzde 25'i peşinat olarak satıcıya ödenecek. Ev kredi talep eden taksitleri ödeyememe ihtimaline karşı sigorta yaptıracak. Aynı zamanda hayat sigortası ve doğal afet sigortası da yaptırılacak. 16-Sistem nasıl işleyecek? -Konut almak isteyenler broker yardımı veya doğrudan kredi alacak. Krediyi veren kurum, sözleşmeyi değerli evrak olarak portföyüne dahil edece veya özel ipotek finans kuruluşuna satacak. İpotek finans kurumu, sözleşmeyi yurtiçi ve dışından yatırımcılara satarak fon yaratacak. Fon krediyi sağlayan finans kuruluşundan yeni sözleşme almak için kaynak görevi görecek. En son aşamada da, finans kuruluşları piyasadaki likidite sorununun çözülmesinde yardımcı olarak sistemin büyümesini sağlayacak. 17-Mortgage kredileri nereden alınacak? -Konut kredisi veren bankalar mortgage faaliyetini de sürdürecek. BDDK tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri kurulabilecek. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamında olacak. 18-Banka ile sorun çıkarsa nasıl çözümlenecek? -Tüketiciler, konut ve krediyle ilgili her türlü itirazı Tüketici Mahkemeleri'ne yapabilecek. Konutu satan şirket veya kredi kullanılan kuruluştan memnun olmamaları halinde Tüketici Mahkemeleri'ne dava açabilecek. 19-sistemde konut ipoteği dışında başka bir teminat istenecek mi? -Finansman kuruluşun ödemeleri, bir kıymetli evraka bağlanması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alınması yasaklanacak. Buna karşın tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa tüketici, bu evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri isteyebilecek. Bu evrakın devri durumunda tüketicinin uğradığı zarar karşılanmak zorunda olacak. Kredilerde geri ödeme tutarlarının finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı bu kapsamda faiz olarak kabul edilecek. 20-Bu sistemin riski nedir? -Bir ülke piyasasında ciddi bir kriz ya da istikrar bozukluğu yaşanması durumunda sistemin zarar görmesi söz konusu olabiliyor. Bankalar, tüketiciye YTL ağırlıklı olmak üzere 10-30 yıl gibi uzun vadeli krediler verebiliyor. Bankalar kısa vadeli ve büyük oranda döviz borçlanıyor. Ekonomide olağanüstü bir kriz durumunda, döviz fiyatları ve faizlerdeki artış banka maliyetlerini arttıracaktır. Böyle bir tabloda banka battıysa, Tüketici Kanunu kapsamında erken kapat veya borcunu ver veya faizini yükselt gibi bir baskı yapamazlar. Önce sigorta devreye girer. Sigorta, ödenmeyen taksitleri öder. Borçlu da normal ödeme geçtikten sonra sigortaya borcunu ödeyecek. http://www.sabah.com.tr/eko98.html |
||
|
||
| Turkiye ekonomisi icin oldukca tehlikeli(halk adina) bir yontem... | ||
|
||
| TEŞEKKÜR EDERİM ARKADAŞIM. VERDİĞİM BİLGİLER İÇİN. BİRAZDAN BANKAYA GİDİP BU KREDİYİ ARAŞTIRACAĞIM. |
||
|
||
| mehmet ali birand'ın söylerken dilinin sürçtüğü kelimelerden biri | ||
|
||
| abi mortgage iyi bir sistem ama hani bizim türkiye böyle güzellikleri arkadan takip ettiği ve halkımı nasıl kakalarım gayretlerinde olduğu için, nisan'ın dediği gibi kötü ama diğer ülkelerde insanlar çok avantaj sağlıyor bu sistemden. |
||